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離婚と住宅ローン 「家に住宅ローンが残っている場合はどうしたらいいの?」

離婚と住宅ローン 「家に住宅ローンが残っている場合はどうしたらいいの?」

離婚をする際には、夫婦の財産をどのように分け合うのか(財産分与)ということがよく問題となります。その中でも特に問題になりやすいのが、夫婦で購入したマイホームをどうするかということです。

不動産を夫婦どちらかのものとするのか、あるいは売ってお金にしてしまうのかということはもちろん、売らない場合でも名義を誰のものにするのか、残った住宅ローンを誰が支払っていくのか、保証人の問題はどうするかなど悩みはつきません。不動産は価値の大きい財産である一方で、それにかかるローンの支払いは長期間にわたることも多く、離婚の際には慎重に取り決めをする必要があります。

この記事では、離婚の際における、不動産と住宅ローンの処理の仕方についてご説明させていただきます。

不動産や住宅ローンの内容を確認する

自宅不動産やそれにかかる住宅ローンについて考えるためには、まずはその不動産や住宅ローンが現在どのような状態になっているのかを知らなくてはなりません。

具体的には、①不動産が誰の名義なのか・現在いくらくらいなのか、②住宅ローンがついているのか、ついていればどのような内容で残りがいくらなのかを確認する必要があります。

① 不動産の名義・現在価格の調べ方

土地や建物が誰の名義になっているのかは、不動産の「登記簿」を見れば書かれています。また、その不動産が住宅ローンなど何かの担保(支払えない場合にはその不動産を売って返済に充てる取り決め)になっているかも、登記簿に書かれています。

登記簿は、各地の法務局・地方法務局へ行って手続きをすれば、誰でも見たり謄本をとったりすることができます。

不動産の現在価格については、確実なのは不動産業者にお願いして査定をしてもらうことです。査定をしてもらわない場合でも、不動産にかかっている税金について毎年送られてくる通知書(納税通知書)や役所で取得できる証明書(固定資産評価証明書)に記載されている不動産評価額が参考にはなります。

② 住宅ローンの内容・残りのローン金額

住宅ローンがあるかどうかは登記簿でもある程度分かりますが、契約内容については契約書を確認するのが一番確実です。返済途中で契約条件を変更している場合もありますので、契約書類一式を確認する必要があります。契約書が見当たらない・書類が足りない場合には、ローン先の金融機関に再発行をお願いしましょう。

契約内容の中でも特に重要なのが、支払いは誰がすることになっているか(主債務者)、保証人は誰か(連帯保証人)ということです。夫(妻)が主債務者で妻(夫)が連帯保証人になっている場合、あるいは夫婦が二人とも主債務者になっている場合(連帯債務者)で不動産を売らずに残す場合には、その不動産を貰わない側の立場をどうするかについて、夫婦間、さらにはローン先金融機関と話し合う必要が出てきます。

住宅ローンがいくら残っているかについては、契約書類と一緒に返済予定表(償還表)が入っていることが多いので、その表を見て確認します。表が見当たらない場合や、返済できなかった時期があるなど表の予定通りでない場合には、ローン先の金融機関に残額を確認しましょう。

③ オーバーローンとアンダーローン

不動産の査定金額からローン残額を引いた金額が、マイナスになることをオーバーローン、プラスが残ることをアンダーローンといいます。オーバーローンの場合、例え不動産を売却してもローンが残り、離婚後も支払いを続けなくてはなりません。

そのため、オーバーローンであれば、離婚後も夫婦のどちらかが住み続けて支払いを続けていくのが一般的であり、その場合にはどちらのものとするのか、ローンの処理をどうするのかといった問題が生じてきます。アンダーローンの場合には、その不動産にお互いこだわりがないのであれば、売却してそのお金を分け合うのが後の問題が残らず一番簡単です。

不動産を残す場合

住宅ローンの処理

上述のとおり、アンダーローンであれば、その不動産を売ってしまってお金を分け合うのが一番簡単です。もっとも、オーバーローンで売却が難しい場合、あるいはアンダーローンでも不動産を残したい場合には、離婚後に誰のものにするのか、ローン契約の処理をどうするのかを決めなくてはいけません。

夫(妻)がローンの主債務者で妻(夫)が連帯保証人になっている場合、あるいは夫婦が二人とも主債務者になっている場合(連帯債務者)には、離婚したとしても、不動産を貰わない側にもローンを支払う契約上の義務は残り続けます。

そのため、この場合には、貰わない側をローン契約から外してもらうよう、ローン先金融機関と交渉する必要があります。もっとも、金融機関も支払い義務者がただ減ることには納得してくれないことが普通ですので、新たな保証人となってくれる人を探すよう求められたり、保証協会の利用や担保の追加、ある程度まとまったお金の入金を求められたりすることが多いです。

また、それまで債務者でなかった妻(夫)が新たに債務者になるような場合には、その妻(夫)に経済力があるか、安定的な職業に就いているかなども確認されることとなります。ただし、この場合も、債務者を夫(妻)にしたまま、事実上妻(夫)が支払っていくという方法をとることはできるでしょう。

なお、出て行った夫(妻)が住宅ローンを支払い続け、妻(夫)がそのまま住み続けるといった取り決めをすることもあります。もっとも、この場合には、出て行った側が約束通りに支払ってくれなくなった場合に家を追い出されるリスクが残ることには注意が必要です。

名義の変更

不動産の名義が、貰う側(出ていかない側)の名義に元々なっているのであれば、特に手続きの必要はありません。一方、異なる名義なのであれば、法務局に届け出て変更手続きをする必要があります。

もっとも、住宅ローンの契約書には、「不動産の名義を変更するときはローン先金融機関の承諾を必要とする」という条件が入っている場合がほとんどです。そして、ローン先金融機関が名義変更を了承してくれないことも多くあります。

了承がないまま変更手続きを行えば契約違反の責任を問われるリスクもありますので、その場合には、離婚の際に夫婦間で「住宅ローンを完済した後には名義変更の手続きをする」など、将来の名義変更についての取り決めをきちんとしておくのがよいでしょう。

まとめ

この記事では、離婚の際の不動産と住宅ローンの処理の仕方についてご説明させていただきました。

もっとも、離婚する相手との話し合いはもちろん、ローン先金融機関との交渉や、取り決めた内容をいかに協議書としてきちんと残すかなど、実際に自分ひとりで進めるのは難しい、不安という方は多くいらっしゃいます。

そのため、離婚の話し合いや交渉、協議書の作成にあたっては、あらかじめ弁護士などの専門家に相談することをお勧めいたします。

ご不安の際には、お気軽にご相談下さい。